北京京基房地产开发有限公司与唐加珍合同纠纷一审民事判决书

日期:2016年11月17日 16:01

  北京市昌平区人民法院

  民 事 判 决 书

  (2015)昌民初字第13787号

  原告北京京基房地产开发有限公司,住所地北京市昌平区北七家镇东二旗村委会。

  法定代表人陈辉,董事长。

  委托代理人王玉娟,北京继来律师事务所律师。

  委托代理人王潇。

  被告唐加珍,女,1975年8月18日出生。

  委托代理人刘欣亚,北京市致衡律师事务所律师。

  原告北京京基房地产开发有限公司(以下简称京基公司)与被告唐加珍房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员张传京独任审判,公开开庭进行了审理。原告京基公司的委托代理人王玉娟、王潇,被告唐加珍的委托代理人刘欣亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原告京基公司诉称:原告与被告于2013年8月27日签订《北京市商品房现房买卖合同》(编号为:XF438636),合同中约定:被告购买原告位于××区××路×××号院×号-×层×××的房屋,房屋总价为人民币1311.36万元,被告于签订合同当日支付人民币4013600元。其余购房款原被告双方在合同约定由被告按照商业贷款的方式进行支付。被告后于2013年12月31日又向原告支付购房款人民币124万元。2014年3月31日,被告被办理贷款的银行通知决绝贷款。此后至今,被告一直拖欠原告购房款共计786万元整。双方在合同中约定:签订本合同后,原告通知被告办理商品房担保贷款手续之日起60日内,被告申请银行商品房担保贷款仍然未能到达原告账户的,视为被告不能取得银行的商品房担保贷款,被告应自期满之日起15天内付清全部房款。但被告至今一直拖欠购房余款人民币786万元。因被告逾期支付购房余款,被告应于合同约定的付清全部房款期限届满之日起支付违约金。因此,被告应向原告支付违约金共计人民币1144656元。原告自2013年11月起至今为此事一直与被告反复沟通,希望能以友好协商的方式与被告圆满的解决上述逾期付款事宜,但被告一直拖延至今,并未采取任何措施积极弥补原告损失。为维护原告合法权益,故提起诉讼,请求:1、判决被告支付购房余款人民币786万元;2、判决被告支付违约金共计人民币1144656元;3、2015年8月10日之后的违约金以786万为基数,以银行逾期贷款利率为标准,计算至被告付清房款之日止;4、判令被告承担本案诉讼费用。

  被告唐加珍辩称:不同意原告的诉讼请求,剩余购房款如果原告配合,我们同意给付剩余房款。对于违约金我们不认可,银行贷款不能批,不是因为我们违约的原因导致的。

  经审理查明:2013年8月27日,原告京基公司(出卖人)与被告唐加珍(买受人)签订一份《北京市商品房现房买卖合同》(编号:XF438636),约定:被告购买原告开发的位于××区××路××号院×号-×层×××号房屋,房屋的总价款为13113600元。合同附件五约定了付款方式及期限:3、商业按揭贷款:(1)于签约当日与出卖人签订本合同并同时向出卖人缴付总房款的30%作为首期房款,即人民币4013600元;买受人未按以上约定付款的,出卖人有权解除买卖合同,并不予退还定金。(3)其余房款人民币910万元整,由买受人向银行申请商品房担保贷款的支付方式。(5)在签订本合同后,出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内,买受人申请银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的,视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款,买受人应自期满之日起15天内付清全部房款,逾期未付清的,出卖人有权解除本合同。合同第八条逾期付款责任中约定:买受人未按照约定的时间付款的,按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之三的违约金,并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之五(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金,并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。

  2013年3月28日被告唐加珍支付房款5万元,2013年4月2日被告唐加珍支付房款45万元、2013年7月11日被告唐加珍支付房款3513600元,2013年12月31日被告唐加珍支付房款124万元,以上被告唐加珍共计支付房款5253600元。剩余房款786万元,被告唐加珍向工商银行北京商务中心区支行申请贷款支付。2014年1月7日,工商银行北京商务中心区支行对被告唐加珍的购房按揭申请作出拒绝贷款的决定。2014年6月23日,原告京基公司向被告唐加珍发送通知函,向被告唐加珍催收剩余房款,该通知函中载明:自2014年3月30日银行下达拒贷通知起,买受人应于15天付清全部房款。

  经法庭询问,剩余786万房款被告唐加珍尚未支付,关于违约金的数额被告唐加珍认为原告主张过高请求法庭酌情进行调整。

  上述事实,有《北京市商品房现房买卖合同》、刷卡凭条、代付款声明书、银行进账单、银行业务回单、购房按揭申请、通知函以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

  本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,原、被告双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实的意思表示,且不具备法律规定的无效情形,该协议书合法有效,原被告双方应当按照协议书的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,根据双方合同的约定,被告不能取得商品房担保贷款的应当在双方约定的期限内支付剩余房款,现被告未按照双方的约定支付剩余房款,构成违约,原告主张被告支付剩余房款并承担违约责任的诉讼请求于法有据,本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中,双方约定的违约金数额过分高于造成的损失,被告唐加珍请求法院予以适当减少,本院将根据实际情况并结合给原告造成的实际损失等因素予以适当调整。关于违约金的起算日期,本院结合银行下达拒绝贷款通知及双方约定的支付期限予以确定。综上所述,本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:

  一、被告唐加珍于本判决生效之日起十日内向原告北京京基房地产开发有限公司支付剩余购房款人民币七百八十六万元整;

  二、被告唐加珍自二〇一四年四月十五日起至实际付清剩余七百八十六万元房款之日止,以人民币七百八十六万元为基数按照日万分之一的标准向原告北京京基房地产开发有限公司支付违约金;

  三、驳回原告北京京基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费三万七千四百一十六元,由原告原告北京京基房地产开发有限公司负担五千四百一十六元(已交纳),由被告负担三万二千元(于本判决生效之日起七日内交纳)。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。

  代理审判员  张传京

  二〇一五年十一月二十七日

  书 记 员  慕寿成

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